Haus vor der Ehe gekauft: Werden gemeinsame Investitionen bei der Scheidung ausgeglichen?

Familienrecht | Stand: 13. Oktober 2026

Ein Ehegatte besitzt das Haus schon vor der Hochzeit. Später fließen gemeinsame Mittel hinein. Bei der Trennung stellt sich die Frage, welche Zahlungen und Veränderungen nachvollzogen werden müssen.

OGH 28.04.2026, 1 Ob 54/26m

Kurzantwort

Auch bei einem nicht aufzuteilenden Haus können gemeinsam geschaffene Wertsteigerungen auszugleichen sein. Ein automatischer Anspruch auf den halben Hauswert folgt daraus nicht.

Was grundsätzlich außerhalb der Aufteilung bleibt

§ 82 EheG nimmt eingebrachtes, geerbtes oder von Dritten geschenktes Vermögen grundsätzlich aus. Für die Ehewohnung bestehen jedoch Ausnahmen, etwa bei vereinbarter Einbeziehung oder bestimmtem Wohnbedarf des anderen Ehegatten beziehungsweise eines gemeinsamen Kindes.

Der Fall: Wohnrechte werden abgelöst

Die Frau hatte eine Liegenschaft eingebracht. Mit gemeinsamem Kredit wurden Wohnrechte abgelöst; dadurch stieg der Wert. Der außerordentliche Revisionsrekurs der Verlassenschaft des später verstorbenen Mannes wurde zurückgewiesen. Der zugesprochene Ausgleich von EUR 26.000 blieb bestehen.

Wertsteigerung und Kredittilgung unterscheiden

Maßgeblich war die durch gemeinsame Mittel geschaffene, noch fortwirkende Wertsteigerung, nicht die allgemeine Marktentwicklung. Bei der Kreditfinanzierung zählte der während der Ehegemeinschaft getilgte Anteil; spätere Zahlungen des Mannes waren zusätzlich zu berücksichtigen. Diese Berechnung ist einzelfallbezogen.

Welche Unterlagen helfen bei der Berechnung?

Erstellen Sie eine Übersicht mit Erwerbsdatum, Ausgangszustand, Investitionen und Finanzierungswegen. Ordnen Sie Rechnungen, Kreditverträge und Kontoauszüge jeder Maßnahme zu. Halten Sie den Zeitpunkt der Trennung und die danach geleisteten Zahlungen gesondert fest. Sammeln Sie Unterlagen zu früheren Belastungen und deren Löschung. Notieren Sie, ob Geld von einem Ehegatten, aus gemeinsamen Einkünften oder von Angehörigen stammte. Eine übersichtliche Tabelle erleichtert das Gespräch über offene Bewertungsfragen.

Kosten sind nicht schon die Antwort

Für die Vorbereitung empfehlen sich zwei getrennte Übersichten: die tatsächlich geleisteten Zahlungen und die verfügbaren Informationen zum Zustand und Wert der Immobilie. So bleiben belegte Geldflüsse und noch zu klärende Bewertungsannahmen erkennbar.

Häufige Fragen

Muss deshalb immer das ganze Haus geteilt werden?

Nein. Der Fall betrifft einen finanziellen Ausgleich für gemeinsam geschaffene Vermögensvorteile.

Welche Zahlungen sollten erfasst werden?

Alle relevanten Investitionen und Kreditraten, mit Datum, Zahlendem, Verwendungszweck und Beleg.

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Autor: Mag. Daniel Vonbank, Rechtsanwalt in Bregenz. Rechtsstand: 13. Oktober 2026.

Quellen

OGH 28.04.2026, 1 Ob 54/26m

§ 82 EheG – Ausnahmen von der Aufteilung